Conheça os direitos e deveres de inquilinos e proprietários

Por José Luiz Neto

A Lei de Locações ou Lei do Inquilinato responde dúvidas comuns como: quem deve pagar a conta, se for preciso reformar o imóvel.

Antes de alugar um imóvel, conheça os direitos e os deveres do inquilino e do proprietário. Escolher o bairro, conseguir um fiador e checar a infraestrutura da casa ou do apartamento são detalhes fundamentais para serem levados em consideração na hora de alugar um imóvel. Contudo, para que a relação contratual seja tranquila, locatário e locador devem conhecer bem seus deveres e direitos, uma vez que os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas.

Por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o imóvel? E se for necessário trocar o encanamento ou a fiação elétrica da residência? Para quem deve ser encaminhada a cobrança. As respostas para essas e outras perguntas estão na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. É nela que temos claro todos os direitos e deveres de proprietários e inquilinos.

OBRIGAÇÕES DO LOCADOR: Entregar o imóvel em boas condições com referência a eventuais defeitos existentes; Responder pelos vícios ou pelos defeitos anteriores à locação; Fornecer recibo das importâncias pagas pelo inquilino; Pagar as taxas de administração da imobiliária e de intermediações, como a pesquisa da idoneidade do futuro inquilino e do fiador; Pagar os impostos e taxas e, ainda, o prêmio de seguro complementar contra fogo; Pagar despesas extraordinárias de condomínio, tais como obras de reforma, pintura, equipamentos de segurança e fundo de reserva; Reembolsar despesas de benfeitorias necessárias. Obras para embelezar ou melhorar o imóvel são voluntárias e não serão de sua responsabilidade.

OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO: Pagar pontualmente o aluguel e os encargos de locação, conforme previsto em contrato; Devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal; Informar ao locador sobre danos ou defeito cuja reparação seja de responsabilidade dele; Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento formal do locador; Pagar as despesas ordinárias de condomínio, necessárias à administração e à manutenção do imóvel.

GARANTIAS: O locador poderá exigir uma, apenas uma, das seguintes modalidades de garantia: Fiança: uma terceira pessoa (fiador) garante, perante o locador, o cumprimento do contrato. Caução: bens móveis, imóveis ou depósito bancário (em poupança), de até três meses de aluguel. Seguro-fiança: contratado pelo inquilino, a seguradora passa a ser fiadora do contrato.

REAJUSTES: O reajuste, por lei, pode ocorrer uma vez por ano, no mesmo mês em que o contrato foi assinado. Os índices mais usados (IPC-Fipe, IGP-M e INPC) são divulgados em jornais de grande circulação.

Segundo a Lei do Inquilinato, quando o valor do aluguel está muito baixo, o proprietário pode pedir sua revisão após três anos de vigência do contrato ou da última alteração do valor contratado. Evidentemente que o inverso é verdadeiro.

DESOCUPAÇÃO: A retomada do imóvel, por iniciativa do locador, pode ocorrer no prazo mínimo de 30 dias, após o término do contrato, sendo o inquilino notificado da intenção do proprietário.

A desocupação pode ocorrer por vontade do inquilino, antes do prazo contratado, desde que a multa pactuada seja paga proporcionalmente ao tempo total do contrato. O inquilino não precisa pagar multa se: 1) o empregador mudar seu local de trabalho ou 2) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Basta notificar o proprietário, por escrito, com 30 dias de antecedência.

A falta de pagamento de aluguel e encargos pode acarretar uma ação de despejo. Durante o andamento da ação, o inquilino pode evitar o despejo pagando o débito acrescido das multas, via depósito judicial. O aluguel de imóveis é disciplinado por lei federal. A relação jurídica entre locador e locatário não é de consumo, portanto não é abrangida pelo Código de Defesa do Consumidor, exceto em algumas situações, como nas locações com intermediação de uma imobiliária.

*JOSÉ LUIZ NETO. É advogado
Integrante do Escritório Luiz Neto
Advogados Associados
luiznetojl@gmail.com